부동산계약할 때 유의사항! (필독)

 

안녕하세요. 좋음빛 입니다 :)

오늘은 부동산 계약 체결시 유의사항에 대해 공부해보려고 합니다.

 

 

부동산 계약 체결 시 (일반적인) 유의사항

(1) 강행규정에 위반된 계약 내용은 무효

강행규정은 그 규정과 다른 내용으로 당사자가 약정을 하면 무효가 되는 규정을 말하며

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임의규정은 당사자가 그 규정과 다른 내용을 약정하더라도 약정내용에 따른 법률효과가 발생하는 규정

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- 계약은 당사자의 의사에 맡겨져 그 내용의 결정은 자유이므로 어떠한 내용의 계약을 체결하여도 무방하다. 그러나 강행법규나 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 것을 내용으로 하는 것은 무효이므로 이점을 특히 주의

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(2) 목적

계약서 제1조에는 계약의 목적을 쓰는 것이 관례, 당사자가 계약을 하고자 하는 요점을 간결하게 쓰면 된다.

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1) 목적물

목적물이 있는 경우 전문 중에 정식으로 표시하되 목적물이 복잡할 경우 별지를 사용해도 되며 목적물이 불특정인 경우에는 그 특정물에 대한 기준을 명백히 기재하여야 한다.

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2) 매매의 경우

제1조(목적) 매도인은 매매목적물을 매수인에게 매도하기로 약정하고 매수인은 이를 매수하기로 한다.

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3) 임대차의 경우

제1조(목적) 임대인은 목적부동산을 임차인에게 대여하고 임차인은 이를 차용한다.

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(3) 채무이행기의 약정

- 일반적으로 계약체결 시 이행기를 정하지 않았을 경우에는 채무의 이행기는 계약의 성립과 동시에 도래하며,

- 매매에 있어서 그 대금의 지급 시기는 특정한 약정이 없으면 매매목적물의 인도와 동시에 도래하는 것이 된다.

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(4) 권리이전 시기의 약정

매매 등을 원인으로 목적물이 부동산인 경우에는 소유권이전등기의 완료에 의하여 소유권이 매도인에게서 매수인에게로 이전된다.

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(5) 기한 이익 상실 약관

기한의 이익이란 기한이 도래하지 않음으로써 당사자가 받는 이익을 말하는데, 기한의 이익은 채권자만이 갖는 경우도 있고(무상임치 등) 채무자만이 갖는 경우(무이자 소비대차)도 있으며 채권자.채무자 모두에게 있는 경우(이자부 소비대차)도 있다.

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1) 제0조(기한의 이익 상실) 다음의 사유 발생시 채무자는 당연히 기한의 이익을 상실하여 즉시 대금전액을 매도인에게 지급하여야 한다.

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2) 제0조(기한의 이익 상실) 매수인에게 다음의 사유 발생시 매도인은 기한의 이익을 상실시켜 즉시 잔대금 전액의 지급을 청구할 수 있다.

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*기한의 이익

기한부 법률행위에 있어서 시기 또는 종기가 도래하지 않음으로써 당사자가 받는 이익, 기한의 이익을 채무자가 갖는 경우가 많다.

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(6) 계약해제

- 계약 당사자의 채무이행이 있을 경우에 상대방을 해제할 수 있음은 앞에서 보았으나 이러한 법정해제 이외에도 당사자는 자유로이 해제사유를 정할 수 있으며

- 또한 법정해제에서 필요로 하는 이행의 최고를 하지 않고 계약을 해제하거나 어떠한 사유가 발생했을 경우 해제의 통고 없이 당연히 계약이 해제되는 것(실권약관)으로 할 수 도 있다.

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(7) 손해배상의 예정

계약에 있어서 일방당사자의 채무불이행이 있으면 상대방을 이에 따른 손해배상을 청구할 수 있다.

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① 제0조(손해배상의 예정) 매수인이 매매대금의 이행을 태만히 하였을 경우에 연25%의 비율에 의한 지연손해금을 지급하기로 한다.

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② 제0조(위약금) 매도인의 책임 있는 사유로 인해 이행이 불능케 되었을 경우에 매도인은 매수인에게 금000원을 지급한다.

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(8) 조건과 기한

계약은 성립되면 곧 효력을 발생하는 것이 보통이나 장래의 어떤 불확실한 사실(조건)이 성취되면 효력이 발생하는 것으로 할 수도 있고(정기조건부 계약), 장래의 어떤 기한이 도래할 때 계약이 효력을 발생한다고 규정할 수도 있다.

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반면에 계약의 성립과 동시에 효력은 발생하나 장래의 어떤 조건이 성취되면 계약의 효력이 소멸한다거나(해제조건부 계약), 장래 어떤 기한이 도래하면 계약의 효력이 소멸한다고 약정할 수도 있다.

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① 제0조(정기조건부 계약) 본 계약은 행정관청으로부터 공장설립허가를 받았을 때 효력을 발생한다.

② 제0조(계약의 효력 발생 시기)본 계약은 00년 00월 00일에 효력을 발생한다.

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(9) 자동연장의 조항

계약은 기간의 만료로 인하여 당연히 종료되며 법률의 규정(전세, 임대차, 농지 임대차, 주택 임대차 등)으로 갱신되는 경우를 제외하고는 계약의 연장을 위하여 다시 계약을하여야 한다.

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따라서 계약의 갱신 또는 연장의 번거로움을 피하기 위해서는 당초 계약 체결시에 계약의 만료 시 당사자의 이의가 없으면 자동으로 연장된다는 조항을 정하여 주는 것이 편리하다.

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