부동산 권리 개념 알아보기 (소유권, 저당권, 지상권, 전세권, 지역권, 점유권, 임차권)

 

안녕하세요.

좋음빛 입니다 :)

오늘은 가장 기본적인 부동산에 관련된

권리 개념에 대해 알아보도록 하겠습니다!

 

 

부동산 관련 권리 알아보기

(1) 소유권

부동산을 사용하고 수익하거나 처분할 수 있는 권리, 부동산에 대한 가장 포괄적인 권리(민법 제211조)

○ 소유권 보유한 사람 : 소유권자, 소유자

○ 부동산 소유자 : 해당부동산을 사용하거나 해당 부동산에서 발생되는 수익을 취하고, 처분할 권한이 있는 것이다.

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(2) 저당권

부동산 소유자는 부동산을 담보로 은행 등에서 융자를 받으면서 저당권을 설정해준다.

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- 저당권이란 법률상 소유권 중 일부분인 처분권을 저당권자가 갖는것을 의미

- 저당권자는 융자를 받아간 사람이 빌려준 돈을 갚지 않으면 해당 부동산을 강제로 처분(매각)하여 채권을 회수하게 된다.

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○ 근저당이란?

: 현재 융자금액이 아닌 저당권이 보장하는 채권의 최고금액을 설정한 형태

 

○ 채권최고금액이란?

: 은행에서 빌려준 금액뿐만 아니라, 잎으로 발생할 이자나 기한 내에 돈을 갚지 않을 때 법원 경매로 넘길 때 소요되는 소송비용이나 경매비용 등 장래 발생할 비용까지 모두 합한 금액

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(3) 지상권

토지소유자는 자신의 토지를 남들이 사용할 수 있도록 빌려줄 수 있다. 장기간 이용을 목적으로 토지를 빌린 사람은 자신의 권익을 보호받기 위하여 지상권을 설정하는 것이 바람직하다.(민법 제279조)

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- 견고한 건물을 지을 목적으로 지상권을 설정하면 30년 이상 보장

- 구분지상권 : 토지의 지하나 지상의 일정 범위를 이용할 수 있는 권리

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(4) 전세권

농경지를 제외한 토지나 건물 등을 현재의 용도대로 사용할 수 있는 권리, 전세권자는 후순위의 권리자보다 전세금을 우선변제 받을 권리가 있다(민법 제303조)

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- 전세권은 부동산등기부에 등기되어야 인정을 받을 수 있다. 전세권설정등기를 하지 않으면 전세권자로서 권리를 행사 할 수 없다.

- 다만, 주택과 상가건물의 경우는 전세등기를 하지 않더라도 주택임차법과 상가건물임대차보호법에 의하여 전세권등기를 한 것과 유사한 보호를 받을 수 있다.

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(5) 지역권

사람의 통행이나 수로의 이용 등 일정한 목적을 위하여 타인의 토지의 일부나 전부를 자기의 토지의 편익에 이용할 수 있는 권리를 지역권이라 한다. (민법 제291조)

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○ 승역지 - 지역권이 대상이 된 토지

○ 요역지 - 지역권설정으로 인해 이익을 받는 토지

한번 설정된 지역권을 요역지 소유자가 바뀌더라도 계속 승계되는 특성을 가지고 있다.

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(6) 점유권과 등기되지 않는 물권

○ 점유권이란 해당 부동산이라는 공간을 현재 차지하고 있는 사람에게 주어진 권리

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○ 점유권자가 부동산을 차지할 정당한 권리가 있는가의 여부에 관계없이 현재 부동산을 차지하고 있으면 점유권이 인정된다.

즉, 주택의 소유권자가 그 주택에 살고 있으면 소유권자가 동시에 점유권자가 된다.

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○ 반대로 임대차 권리가 이미 없어진 임차인이 계속 이사를 가지 않고 버티고 있더라도 점유권은 인정된다.

따라서 현재의 점유자가 정당한 권리가 없이 계속 점유를 하고 있는 경우에는 반드시 명도소송 등과 같은 법률적인 절차를 거쳐야지 임의대로 현재의 점유권을 침해할 수 없다.

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○ 등기되지 않고도 인정되는 권리 중 대표적인 것

: 유치권, 법정지상권, 관습법상 지상권, 분묘기지권

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(7) 임차권

부동산을 소유하거나 사용.수익할 권리를 가진 사람(임대인)이 상대방(임차인)에게 부동산을 사용,수익할 수 있게 해주고, 임차인은 임대인에게 임대료를 지급할 것을 약정할 경우, 임차인에게는 임차권이 발생한다. (민법 제618조)

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- 임대차는 임대인과 임차인과의 개인간에 발생한 채권.채무관계로서 앞에서 학습한 권리들과는 달라 제3자에게 대항할 수 없으나, 부동산임대차 등기를 할 경우에는 제3자에게 대항할 수 있다.

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○ 주택 (등기를 하지 않을 시)

: 점유(이사)와 주민등록전인신고 2가지 요건 갖추면 익일 0시 효력, 대항력+임대차계약서 확정일자날인 받은 경우 경매시 후순위 권리자나 일반 채권자보다 우선하여 임대보증금 변제 가능