안녕하세요.
좋음빛 입니다 :)
오늘은 부동산 가격 흐름에 대해 알아보도록 하겠습니다.
부동산 가격 흐름
(1) 부동산 가격은 어디서 발생하는가?
일반적으로 부동산 가격이란 절대적인 기준은 없으며, 일반적으로 알고 있는 부동산 가격은 부동산시장에서 매도자와 매수자가 합의한 교환의 대가로서의 금전을 의미
부동산 가격은 –"상대적 희소성과, 유용성, 유효수요” 세 요소에 의해 발생
1) 상대적 희소성 : 부동산에 있어 그 면적과 숫자가 유한한 것
2) 유용성 : 부동산은 생산이나 거주 등 인간의 활동을 위해 사용할 수 있다는 것
3) 유효수요 : 부동산을 필요로 하는 사람이 많기 때문에 발생
(2) 부동산 가격을 해부해 보면?
부동산 가격은 교환의 대가인 가격과 용익의 대가인 임료로 표시된다. 즉, 일반적인 사고 팔 때는(매매)가격이라고 부르게 되며, 타인에게 이용만 하도록 하는 임대인 경우에는 임료(임대료)라고 부른다.
부동산 가격이란 소유권 기타 권리의 이익에 관한 가격이다. 매매가격이란 부동산의 소유권을 이전해 주는 대가로 받는 금액을 의미하며, 임대료란 부동산을 이용할 수 있는 임차권을 주는 조건으로 받는 금액을 의미
(3) 부동산 가격은 백 가지 얼굴을 가지고 변화한다.
○ 부동산가격은 끊임없이 변한다.
○ 부동산 가격이 변하는 것은 부동산 자신과 인근지역의 부동산, 기타 외부 요인들 때문이다.
○ 부동산 자산이 가진 유용성이나 형태가 변화할 경우 부동산의 가격은 변화한다.
○ 부동산 개별요인
-토지에 관한 개별요인 : 택지의 위치, 면적, 지세, 깊이, 형상, 고저
-건물에 관한 개별요인 : 건물의 면적과 높이, 구조, 자재, 설계/설비의 양부, 시공의 질과 량, 각종 규제, 적합성
○ 외부요인
-일반적 요인 : 국가 또는 국제적인 범위를 가지고 변화하는 각종요인
-사회적인 요인: 인구나 가구, 공공시설, 교육.사회복지, 거래관행, 건축양식
-경제적인 요인: 소득수준, 재정상태, 금융, 물가, 임금, 고용, 조세, 기술혁신, 산업구조,
교통
-행정적인 요인: 이용제한, 건축규제, 부동산정책, 세제, 가격통제정책, 기타규제
-지역적 요인 : 일정한 지역적인 범위를 가지고 변화하는 각종요인,
-사회.경제.행적인 요인
-자연적 요인 : 일조량, 온도, 습도
(4) 지역적으로 변동되는 경우가 대부분이다.
○ 부동산 가격은 대체로 지역적으로 형성되고 변동된다.
○ 동일한 주택용지의 가격이라도 서울시와 지방도시와는 커다란 차이가 있다.
(5) 종류별로 변동되며 파급되기도 한다.
○ 과거 부동산 가격변동 경향을 살펴보면 대부분 가격 변동은 부동산의 종류에 따라 변
동되었다.
-1977년 전후 : 대도시 주택용지를 중심으로 가격상승
-1987, 1988년 : 개발지역 토지와 아파트
-1989년 : 단독주택
○ IMF로 인한 부동산가격 폭락 후 가격이 가장 먼저 회복된 것
–대도시지역의 아파트, 수익성 부동산(상가주택, 빌딩)
(6) 계절이나 시기에 따라 변동되는 경우도 있다.
우리나라의 경우 주거용 부동산의 가격은 봄과 가을 이사철에 가장 많이 상승
-봄 : 가격상승 폭 크고
-가을 : 이사 물량에 따라 달라진다.
최근에는 여러 요인에 의하여 이사철 수요가 다소 분산되는 경향이 나타난다.
(7) 부동산 가격의 변동은 예측할 수 없는가?
○ 부동산 투자자의 입장에서는 부동산 가격의 변동을 예측할 수 있을 경우 투자 일정이
나 투자목표 수립에 큰 도움이 될 수 있을 것이다.
○ 증권시장 활황을 보인 시점부터 약 1년 정도 지난 시점부터 활황
○ 일반경기기 침체를 벗어나고 활성화되어 소득이 늘어나게 되면, 6개월 내지 9개월이
지난 시점부터 부동산경기가 회복
○ 부동산 투자는 경기흐름을 정확히 판단하여 이루어 져야
(8) 대단지 지역 아파트 가격변동의 특징
○ 아파트는 상호비교가 가능함으로 인해 환금성이 높아 그 동안 많은 사람들이 투자대상으로 삼고 있다.
○ 대단지의 아파트시장에서는 유사한 매물이 한꺼번에 여러 개씩 나오고, 서로 가격과 조건이 비교되어 거래되는 과정에서 가격변동이 다른 지역과 다르게 나타난다.
첫째, 대단지 아파트지역에서 아파트 가격은 해당지역 개발에 다른 가격상승으로 인해 분양 초기부터 개발사업이 완료되기 이전까지 다른 지역보다 높게 상승
둘째, 대단지 지역의 아파트가격변동은 다른 지역의 주택가격에 비해서 상승과 하락의 폭이 크고, 짧은 기간에 이루어진다.
셋째, 한꺼번에 많은 아파트에 입주가 이루어지므로 양도소득세 비과세기간이 지나면서부터는 매물량이 급증하여 아파트가격이 하락하거나, 다른 지역보다 상승폭이 낮게 형성된다.
넷째, 해당지역 안에서 이동하는 인구나 유입인구 등 수요자가 많아 다른 지역에 비하여 1,2개월 일찍 전세가격이 상승, 일단 상승된 가격은 매매가격을 동반하여 상승
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