토지의 자연적 특성과 인문적 특성, 건물의 특성 (부동성,영속성,부증성,개별성,인접성 등)

 

안녕하세요.

좋음빛 입니다 :)

오늘은 '토지'의 개념과 특성에 대해

공부해보도록 하겠습니다.

 

 

부동산 토지의 개념과 특성

● 토지의 개념 ●

토지(Land)는 그것을 어떤 관점에서 보느냐에 따라 대단히 다양한 개념을 가지게 된다. 일반적으로는 지표의 일부라는 정도로 생각하겠으나, 좀 더 인식의 폭을 넓혀보면 매우 다양하게 인식되고 있음을 알 수 있다.

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① 자연으로서의 토지 : 이는 일광, 강수량, 바람, 토양 등과 함께 자연환경을 구성하는 자연물로 토지를 이해하는 것이다.

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② 공간으로서의 토지 : 토지를 공간으로 이해할 때는 3차원이 된다. 지표.지중[지하].공중이 그것이다.

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③ 생산요소로서의 토지 : 토지는 자본, 노동과 더불어 생산요소를 이룬다. 생산요소로서의 토지는 재화생산에 필요한 부지를 제공하고 에너지와 광물자원, 건축자재 등을 공급한다.

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④ 소비재로서의 토지 : 공원, 놀이터와 같은 위락용 토지나 주거용 토지는 최종 소비재로서의 역할을 한다.

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⑤ 위치로서의 토지 : 토지는 위치에 따라 그 가치와 이용 상태가 달라진다. 특히 상업용 토지는 위치가 가장 큰 비중을 차지한다.

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⑥ 자산으로서의 토지 : 토지는 개인에게나, 기업에게나 가장 중요한 자산이 되는 경우가 많다.

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⑦ 자본으로서의 토지 : 토지는 사회전체의 입장에서는 무료로 주어지므로 자본이 아니라고 할지 모르겠으나, 개인이나 기업의 입장에서는 다른 자본재와 마찬가지로 대가를 지불하지 않고서는 획득할 수 없으므로 분명히 자본에 속한다.

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(1) 토지의 자연적 특성

자연적 특성은 토지가 본원적으로 가지고 있는 특성을 가리킨다. 자연물 또는 물리적 토지가 선천적으로 가지는 특성으로서 선천적, 불변적, 본질적, 원천적 특징이다. 이러한 자연적 특성은 부동산 활동에 다양한 영향을 준다.

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1) 부동성(위치의 고정성) ​

: 토지 그 자체는 움직일 수 없고 지리적 위치도 변화시킬 수 없다. 이러한 성질을 부동성, 위치의 고정성, 비이동성이라 한다.

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2) 영속성(불괴성, 비소모성)

: 일반 동산과 달리 소모되거나 마멸되지 않는 토지의 자연적 특성을 영속성,불괴성,비소모성이라 한다.

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3) 부증성(비생산성)

: 토지는 노동이나 생산비를 투입하여 순수한 그 자체의 양을 늘릴 수 없다. 이를 부증성, 비생산성, 면적의 유한성, 불확장성이라 한다. 부증성의 특성은 거시적으로 보는 토지의 절대량이 불변이라는 의미

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4) 개별성(이질성, 비대체성)

: 지표상의 토지는 위치, 지형, 지세, 지반 등이 동일한 토지가 없으며 그 특성도 각각 다르다. 이를 개별성, 이질성, 비대체성이라 한다.

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5) 인접성(연결성)

: 물리적으로 토지는 무한히 연소되어 다른 토지와 인접, 연소되어 있음을 의미한다. 이를 연접성, 연결성이라 한다. 인접지와의 관계는 토지이용에서 매우 중요하다.

특히 유사한 토지이용이 지구(District)나 구역을 만들게 되면 이것이 곧 용도지역이 되는 경우가 많다.

토지의 가치 평가에 있어서도 이와 같은 지역현상을 관찰해야 하는데 이러한 특성이 인접성에서 비롯된 것이다.

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(2) 토지의 인문적 특성

토지의 인문적 특성은 토지와 인간과의 관계에서 부동산 활동의 결과 인간이 인위적으로 부여한 후천적, 가변적, 신축적 특성을 가리킨다.

 

1) 용도의 다양성

- 토지가 여러가지 용도로 사용될 수 있는 성질

- 토지 용도 전환도 용도 다양성에서 비롯된 것이며, 다양한 용도 중에서 “최유효이용"을 선택하게 하는 실익이 있다.

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2) 분할/합병의 가능성

- 토지는 이용주체의 편의에 따라 법률이 허락하는 한에서 자유롭게 합병, 분할할 수 있다. 이 특성은 용도의 다양성을 지원하는 특성이다.

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3) 위치의 가변성

이 특성은 부동산의 사회, 경제, 행정적 위치가 가변적임을 말하는 것이다. 상호연관성 또는 영향성이라고도 한다.

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(3) 건물의 특성

1) 반영속성(내구성) : 건물은 생산 및 재생산이 가능한 내용연수를 가진 재산

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2) 생산가능성 : 건물은 재생산이 가능

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3) 동질성 : 건물은 동일 형태, 구조, 규격의 건물을 생산하여 동질성을 가질 수 있다.

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4) 이동가능성 : 원칙적으로 건물은 토지에 고착되어 있으나 경우에 따라 이동이 가능하다.

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5) 종속성 : 토지와 건물은 상호 지배, 종속한다. 건물은 토지에 의존하며, 토지는 건물에 의해 그 가치가 결정된다.