부동산이란? 28개 지목, 토지의 특성

 

● 부동산이란? (우리나라 기준으로)

물건인 유체물 및 전기 기타 관리할 수 있는 자연력(민법 제98조) 중에서 토지 및 그 정착물은 부동산이고, 부동산 이외의 물건은 동산이다.(민법 제99조)라고 규정.

 

● 부동산의 분류

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률(제 67조)상 분류 (28개 지목) 

전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 공장용지, 학교용지, 주차장, 주유소용지, 창고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지 

 

민법, 기타 제 사법에 의한 분류 

토지, 정착물(건축물, 공작물, 수목의 집단, 미분리과실),
준부동산(공장 재단, 광업재단, 자동차, 항공기, 선박) 

 

건축법상 분류 

일반 건축물(주택, 점포, 기타)
특수 건축물(학교, 극장, 병원, 관람장, 백화점, 무도장, 공중목욕탕, 시장, 아파트, 기숙사, 공장, 화장장, 도살장, 기타) 

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 분류 

○용도지역
- 도시지역: 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역
- 관리지역: 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리
- 농림지역
- 자연환경보전지역

○용도지구 : 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방제지구, 보호지구, 취락지구, 개발 진흥 지국, 특정용도제한지구, 복합용도지구

○용도구역 : 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화 조정구역, 수산자원보호구역, 입지규제 최소구역

 

 

부동산학적 분류 

목적물의 특정 여부에 관한 분류 : 특정용도 부동산, 불특정 용도 부동산
시장별 분류: 주거용 부동산 시장, 비주거용 부동산 시장

 

● 토지의 자연적 특성

1. 부동성 : 위치의 고정성, 비 이동성

토지는 그 자체는 움직 일 수 없고 지리적 위치도 변화시킬 수 없다. 

 

2. 영속성 : 불괴성, 비소모성

일반 동산과 달리 소모되거나 마멸되지 않는 토지의 자연적 특성

 

3. 부증 성 : 비생산성, 면적의 유한성, 불 확장성

토지는 노동이나 생산비를 투입하여 순수한 그 자체의 양을 늘릴 수 없다. 

부증 성의 특성은 거시적으로 보는 토지의 절대량이 불변이라는 의미

 

4. 개별성 : 이질성, 비 대체성

지표상의 토지는 위치, 지형, 지세, 지반 등이 동일한 토지가 없으며 그 특성도 각기 다르다.

 

5. 인접성 : 연결성

물리적으로 토지는 무한히 연소되어 다른 토지와 인접, 연소되어 있음을 의미한다.

인접지와의 관계는 토지이용에서 매우 중요하다. 

 

 

● 토지의 인문적 특성

1. 용도의 다양성 : 토지가 여러 가지 용도로 사용될 수 있는 특성

2. 분할, 합병의 가능성 : 이용주체의 편의에 따라 법률이 허락하는 한에서 자유롭게 합병, 분할할 수 있다.

3. 위치의 가변성 : 부동산의 사회, 경제, 행정적 위치가 가변적임을 뜻한다. (상호 연관성, 영향성)